Mára egyértelművé vált, hogy a megemelkedett kamatszintek, az Ukrajnában zajló háború és a bizonytalanság megtörte az elmúlt években tapasztalt ingatlanpiaci trendeket. A kockázati tényezők az idei évre is megmaradtak, ám az év végére, 2024 első felére már pozitívabb képet mutathat a szektor, mivel az infláció csökkenő ütemre váltott, a háború menete kapcsán előkerülhet a megegyezés szándéka, a jegybankok pedig lassan a monetáris lazítást is kezdhetik kommunikálni a piacok felé.
Jelenleg a teljes építőipart lassulás jellemzi, amit az állami beruházások elmaradása és a költségvetési szigor sem segít. Ennek ellenére a kereskedelmiingatlan-építés 28%-ot növekedett év/év alapon, amin belül leginkább az ipari-logisztikai beruházások jelentették a húzóágazatot. Ezen ingatlan típusra továbbra is látszik a piaci kereslet, amit az internetes kereskedelem töretlenül növekvő volumene, az Európában végbemenő ellátási láncok újragondolása, illetve a raktárkészletek bővülése a magyarázat. A Covid-19 okozta otthoni munkavégzés elterjedésének köszönhetően, az új irodáknál leginkább a saját használatba vételek a jellemzőek és a kereslet csökkenésével a kihasználatlansági ráta növekedése is folytatódhat 2023-ban. A kiskereskedelmi ingatlanpiacon a magas infláció, az online vásárlások elterjedése és a visszaeső reálbérek miatt egyre több üres üzlethelyiséget találhatunk. Ebben a szektorban már csökkenő bérlei díjak fedezhetők fel. Amint a lakosság újra költekezni kezd, itt is megjelenhet a kereslet, ami a bérleti díjakat feljebb tornázhatja.
A lakáspiacot tekintve, egészen 2022. szeptemberéig, jelentős áremelkedést figyelhettünk meg. A lakbéreket inkább a stagnálás jellemezte, ám a bérleti díjak így is meghaladják a Covid-19 előtti szinteket. A reál lakbérek a magas infláció miatt csökkenést mutatnak, januárban országosan 13, Budapesten 15%-kal maradtak el a három évvel korábbiakhoz képest. A lakások nominális drágulása kompenzálta a bérleti díjból elérhető hozamok csökkenését, ami szintén lelassult. Ezekből is adódik, hogy Budapesten az ingatlanpiaci befektetések volumenének csökkenése figyelhető meg, ráadásul a CSOK módosítása is befolyásolhatja az ingatlanok árazását. A kereslet eltűnésével a kínálat válhat telítettebbé, ami az árakra éppen ellenkezőleg hathat.
A komplett ingatlanpiacon megfigyelhető, hogy a drasztikus rezsiárnövekedés és a világgazdaságban végbemenő változások miatt a magas energetikai besorolású ingatlanok kerültek előtérbe és a vásárlók körében az elsődleges szempontok közé került a fenntarthatóság. Ezzel összefüggésben 2024. június 30-tól csak olyan újépítésű ingatlanok kaphatnak használatbavételi engedélyt, amelyek energiaigénye csaknem nulla.
A hitelkihelyezések számában és értékében is az ingatlan vásárlók óvatóságga tükröződik, mivel a magas infláció, a magas kamatszintek és az energia árak bizonytalansága visszavetette a hitelkeresletet. Az új megállapodások hitelkamatai a 2021. decemberi 4,4%-os átlagról 10,9%-ra nőttek. A lakáscélú hitel új szerződések összege az év második felétől csökkent, 46%-os visszaesés volt tapasztalható.
Az jól látható, hogy a jelenlegi trendek gyengén teljesítő ingatlanpiacot mutatnak. A korábbi beruházások befejezése még a következő pár hónapban kitarthat, de az új építések elmaradása éreztetni fogja a hatását a teljes iparágban. Ezt úgy is tekinthetjük, hogy a építési vállalkozások számára lehet nagyon nehéz a következő időszak, mivel nagyobb árverseny alakulhat ki köztük, ami a profitmarginok csökkenését hozhatja magával. Fontos azonban azt is megemlíteni, hogy a nagyobb ingatlanprojektek esetében az igény felmerülte és az épület végleges átadása között évek telhetnek el. Könnyen megeshet, hogy a jelenlegi bizonytalanság miatt elmaradó beruházások középtávon hiányt okozhatnak, ami mind a használt, mind az újépítésű ingatlanok árait megemelheti. Merengjünk el kicsit a következő forgatókönyvön. 2023 második és 2024 első felében csak csekély számű ingatlanpiaci beruházás történik. A jövő év második felében eljön a magasabb arányú reálbérnövekedés, alacsonyabbak lesznek a hitelkamatok és esetleg pozitívabban látják az elemzők a világgazdaságot. Akiknek tervben volt az ingatlanvásárlás, de a magas kamatok és a bizonytalanság miatt nem vásároltak saját házat vagy lakást, azoknak éppen eljöhet az az időszak, amikor pénzügyileg és/ vagy az életvitelük miatt is indokolt lesz ez. Ekkor egy nagyobb megtakarítási vagyon jelenhet meg a piacon alacsonyabb kamatokkal, ami a kereslet-kínálat páros csatáját billentheti el az előbbi javára. A kereslet megjelenik, de mivel nincsenek új átadások, lemarad a kínálati oldal, majd mire a nagyobb ingatlanprojektek átadásra kerülnek, már jóval magasabb szinten mozognak a négyzetméterárak. Ez természetesen csak egy gondolatmenet, ami talán érzékelteti, hogy az elmaradó lakásépítések akár még ingatlan árnövekedést is okozhatnak. Minden esetre izgalmas idők elé nézünk az ingatlan piacon (is).
Vas Márk
